Как се определя пазарната цена на един имот

„Съседът обяви неговия за 120 000, значи и моят струва толкова.“ Това е най-скъпото изречение в целия процес по продажба. Обявената цена е желание; пазарната цена е това, което някой действително е платил.

Оценката започва от сключени сделки за съпоставими имоти в същия квартал през последните месеци. Обявените цени в сайтовете показват само на какво се надяват продавачите — разликата между обявена и постигната цена при по-слабо търсене стига до десет и повече процента. Ние работим с това, което знаем, че е платено, включително от собствения ни архив сделки.

Във Велико Търново разликата между два квартала е очевидна, но разликата вътре в един квартал често е също толкова голяма. Достъп, паркиране, шум, близост до училище или до натоварен булевард — два апартамента през две пресечки могат да се разминат с петнайсет процента без нито една от разликите да се вижда на снимките.

Затова оценката започва с разходка, а не с таблица. Минаваме по улицата в различни часове, проверяваме къде се паркира вечер, колко далеч е най-близката спирка и какво има на партера на съседните блокове.

Купувачът прави същото, дори и да не го казва — идва за втори оглед по тъмно или в събота сутрин. Цена, която не отчита тези подробности, рано или късно се коригира в преговорите.

Първи и последен етаж се търгуват под средното за сградата, средните етажи — над него. Южно и югоизточно изложение носи премия, северното я отнема. Разпределението тежи повече, отколкото повечето продавачи очакват: две еднакви по квадратура жилища с различно разпределение се продават на различна цена и, което е по-важно, за различно време.

Тухла и панел се оценяват различно, но не толкова различно, колкото се говори. По-съществено е състоянието: подменена дограма, ел. и ВиК инсталация, изолация, ремонт в банята. Ремонт, направен преди повече от десет години, вече не се брои за ремонт.

Оценява се разгъната застроена площ, но купувачът плаща за това, което ползва. Голям процент общи части при малка чиста площ сваля постигнатата цена дори когато сравнението на квадратен метър изглежда изгодно.

Имот с изряден документ за собственост и чиста история се продава по-бързо и по-скъпо от идентичен имот с неуредено наследство, вписана ипотека или неузаконено преустройство. Административната чистота има цена и тя е измерима.

Цената не е само характеристика на имота — тя зависи и от това колко купувачи има за този тип имот днес. Двустайните в добри квартали се движат по-бързо от четиристайните, гаражите и парцелите имат съвсем различна динамика. Затова оценка отпреди година вече не е оценка.

Всеки имот има диапазон, а не една цена. По-високата граница обикновено означава по-дълъг срок на експозиция, по-ниската — по-бърза сделка. Правилният въпрос към брокера не е „на колко да го обявя“, а „на каква цена го продавам за колко време“.

Пазарната оценка при нас е безплатна и включва оглед на място, сравнение с реални сделки и писмено становище с диапазон и очакван срок. Ако очакванията ви са над този диапазон, ще ви го кажем директно — обявяване на нереална цена изяжда точно първите седмици, в които интересът е най-висок.